Uzmanlar Bir Konut Balonu İçinde Olup Olmadığımız Konusunda Bölündü: İşte Nedeni

Milyonlarca insan uygun fiyatlı konut bulmakta zorlanırken, emlak fiyatlarının her zamankinden daha yüksek olduğu bir sır değil. Ancak bu, mutlaka bir konut balonunda olduğumuz veya yakın gelecekte bir çöküş için hazır olduğumuz anlamına gelmez.

Aslında, uzmanlar şu anda konuyla ilgili bölünmüş durumdalar, bazı ekonomistler yakın gelecekte küçük bir konut piyasası çöküşünü tahmin ederken, diğerleri devam eden emlak fiyatlarındaki büyümenin parlak bir geleceğine işaret ediyor.

Neye inanmalısınız ve bu konu neden bu kadar karmaşık?

Konut Baloncuklarıyla İlgili Sorun

Yeni başlayanlar için, geçmişe bakmadıkça konut balonlarını tanımlamanın inanılmaz derecede zor olduğunu anlamalıyız. Ekonomik bir balonda olan şey, bir varlığın fiyatının “olması gerekenin” ötesinde irrasyonel bir şekilde artmaya başlamasıdır.

Söz konusu varlığın büyümesine yönelik coşku, fiyatları gerçek değerlerden uzaklaştırarak daha da fazla büyümeden sorumludur. Belli bir noktada, konut balonu doruğa ulaşır ve yatırımcılar, kazançlarını çok geç olmadan gerçekleştirme umuduyla varlıktan ayrılmaya başlarlar. Bu da, bir dizi olumsuz yatırımcı hissi yaratan fiyat düşüşlerini tetikler.

Ekonomistler işlerini onlar için keser. Fiyatları hesaplamaktan ve bu fiyatların haklı olup olmadığını bulmaktan sorumludurlar. İnsanlar ayrıca onlardan konut balonunun zirvesinin nerede olacağını – ve hatta bir tane olacak mı – anlamaya çalışmalarını istiyorlar ki bu temelde imkansız bir görevdir. Bu konuda neden bu kadar çok çelişkili görüş olduğu şaşırtıcı değil.

Sürdürülebilir Büyüme Neden Devam Edebilir?

Gayrimenkul piyasasında sürdürülebilir büyümenin devam etmesinin bazı nedenleri var.

• Gayrimenkulün cazibesi. Çok aileli konutlar da dahil olmak üzere belirli gayrimenkul yatırımları, enflasyona karşı mükemmel korumalar ve borsa oynaklığı. Bunun gibi ekonomik belirsizlik zamanlarında, yatırımcılar genellikle emlak piyasasına akın eder – bu da talebin yakın gelecekte sürdürülmeye devam edeceği anlamına gelir. Ek olarak, genç potansiyel ev alıcıları ucuz gayrimenkullere sahip olmak için can atıyorlar; emlak fiyatlarının düşüp düşmediğini görmek için kenarda bekliyorlar. Fark etmedikleri şey, büyük bir toplam talebi temsil ettikleri ve yüksek talebin emlak fiyatlarını yüksek tutacağıdır.
• İnşaat eksikliği. Tersine, arz yeterince artarsa ​​fiyatlar düşebilir. Ancak, yeni inşaat için sınırlı fırsatlar var, bu nedenle şu anda pazara giren çok fazla yeni ev yok. İğneyi hareket ettirmek büyük bir inşaat çabası gerektirecekti.
• Yeni satıcıların eksikliği. Yeterli sayıda mevcut ev sahibi evlerini satmaya karar verirse arz sorunu da çözülebilir. Ancak bugünün ev sahipleri çok değerli varlıklar üzerinde oturuyorlar ve genellikle aşırı düşük faiz oranlarına kilitlenmiş durumdalar – bu, yakın zamanda satmakla ilgilenmeyecekleri anlamına geliyor.
• (Nispeten) düşük faiz oranları. Bazı son artışlara rağmen, faiz oranları nispeten düşük kalmaktadır. Faiz oranları gayrimenkul fiyatını belirleyen önemli bir faktördür, bu nedenle düşük faiz oranlarının devam etmesi fiyatları yapay olarak yüksek tutacaktır.
• İyimser ekonomik tahminler. Borsa oynaklığına rağmen ekonomimiz nispeten sağlıklı ve ekonomik büyümenin uzun yıllar hız kesmeden devam edeceğine dair birçok gösterge var. Örneğin, tedarik zincirleri Henüz “normal”e dönmedileroperasyonel kapasite, COVID-19 pandemisinin ortasında olduğundan çok daha yüksek.
• Sorumlu kredi uygulamaları. 2008’deki konut krizine kısmen sorumsuz kredi uygulamaları neden oldu. Ancak bu günlerde, bankalar bu zor öğrenilen dersi akıllarında tutarak çalışıyorlar. Borç verenler, yalnızca onları gerçekten geri ödeyebilecek kişilere kredi sağladıklarından emin olmak için çok daha kapsamlı bir durum tespiti yapıyor.

“Konut Balonu” Neden Patlayabilir?

Ancak, bu konut “balonunun” (hatta buna böyle diyebilirseniz) patlayacağına dair bazı göstergeler de var:

• Şirketler kesinti yapıyor. Tüm ekonomik göstergeler olumlu değil. Muhafazakar ve temkinli bir hareketle, birçok büyük şirket, harcamaları azaltırken verimliliği artırmayı umarak kesintiler yapmaya başlıyor. İş kaybı yeterince şiddetli hale gelirse, insanların ipotek ödemelerinde geride kalmasına neden olabilir.
• Tüketici güvenini kaybediyor. Tüketici güveni şu anda 16 ayın en düşük seviyesinde. İnsanlar genellikle ekonomik gelecekleri konusunda karamsar ve bu da daha az ev satın alınmasına neden olabilir.
• Ekonomik koşullar daha da kötüleşebilir. Önümüzdeki birkaç yıl içinde bizi hangi etkili değişkenlerin beklediğini bilmiyoruz.

Gayrimenkul piyasasının performansına ilişkin önemli tarihsel verilere sahibiz, ancak bu tür koşullara ilişkin elimizde hiçbir veri yok. Mevcut ekonomik manzaramız, şimdiye kadar var olan herhangi bir ekonomik manzaraya benzemiyor, bu nedenle tahminlerde bulunmak boşuna bir alıştırmadır.

Bununla birlikte, hem iyimserlik hem de kötümserlik için nedenler olduğunu kabul etmeliyiz – ve bir yatırımcı olarak kararlarınız, konuyla ilgili kişisel duygularınıza bağlı olmalıdır.