Ofis Alanı Talebi 2030’a Kadar %13 Düşebilir—Ve Bu Ciddi Bir Tahmin Değil

Ofis emlak piyasası şimdiden kasvetli. Ve patronların insanları ofise geri çekme çabalarına rağmen, daha ılımlı tahminlerde bile iç karartıcı olmaya devam edecek, yeni bir uyarıda bulunuyor rapor McKinsey Küresel Enstitüsü’nden.

Yeni rapor, ofislere katılımın pandemi öncesi normların yüzde 30 altında sabit kaldığını ve 2030’a gelindiğinde bile ofis alanı talebinin 2019’dakinden daha düşük olacağını ortaya koyuyor. Makul senaryolarda, McKinsey’in modelleri yüzde 13 olacağını öne sürüyor. 2030’da ofis alanı için daha az talep (ılımlı projeksiyonunun diğer araştırmacılarınki kadar iç karartıcı olmadığına dikkat çekiyor). Daha ciddi tahminlerde, daha ağır etkilenen şehirlerde talep yüzde 38 oranında düşebilir.

Ancak tüm bunlar kötü haber değil: Konut arzı yetersiz olmaya devam ediyor, daha fazla karma kullanım gelişimine sahip kentsel alanlar, ofis odaklı kentsel merkezler ve teknoloji veya profesyonel hizmetler gibi sektörlerde bilgi çalışanı olmayan bazı şehirler kadar sert etkilenmeyecek. Houston, aslında biraz büyüme görebilirdi.

Rapor üzerinde çalışan bir McKinsey kıdemli uzmanı ve ortak ortağı olan Ryan Luby, “Bu cephede duyacağınız en korkunç hikayeler, coğrafyaya ve varlık sınıfına göre spesifik olacak” diyor. Çok fazla konut gayrimenkulü, daha az yeşil alan veya diğer karma kullanımlı gelişme olmayan kentsel çekirdeklere işaret ederek, “En çok etkilenen alanlar … gerçekten büyük ölçüde uzun saatler boyunca işe gidip gelen insanlara dayanan çeşitlendirilmemiş merkezi iş bölgeleri olacak” diyor.

Rapor, GSYİH büyüme paylarının çok büyük olduğu dokuz “süperstar” şehirde ofis gayrimenkullerinin yanı sıra perakende ve konut alanlarını inceledi. New York, San Francisco ve Boston gibi şehirlerdeki ABD kentsel merkezleri, daha az karma kullanımlı geliştirme sayesinde Japonya veya Avrupa’daki şehirlerden daha fazla etkilendi.

Hibrit çalışmanın kalıcı gücünün yanı sıra kötüleşen bir ekonominin de açıkça bir etkisi var ve McKinsey’nin raporu, ofis alanı talebinin salgın öncesi seviyelere dönmesinin onlarca yıl alabileceğini gösteriyor. Ilımlı senaryoda bile 2030 yılına kadar gerçek anlamda toplam 800 milyar dolarlık bir değerin tehlikede olduğunu ve ofis alanlarının toplam değerinin %26 oranında düşebileceğini tespit ediyor. İşverenler hibrit çalışma için inşa edilmiş gösterişli ofis alanlarıyla “işe gidip gelmeyi kazanmaya” çalıştıkça, metrekare başına en kaliteli “A sınıfı” ofis alanı fiyatı aslında 2020 ile 2022 arasında biraz artarken, daha az sofistike binalara talep düştü.

Luby, “Tehlikede olan çok fazla sermaye var” diyor. “Trilyonlarca dolarlık değerleme. … Bu, yüksek çatışma, yavaş değişim için bir reçetedir.”

Sorunu çözmek kolay olmayacak. Birincisi, çalışanlar ücretsiz yemek gibi ikramiyelerden veya ofis kampüslerindeki konserler gibi yerinde ikramiyelerden etkilenmiş görünmüyor; McKinsey’in anketine katılanların yalnızca %3’ü bu tür ikramiyelerin geri dönmelerinin başlıca nedenleri olduğunu söyledi. Ruby, rapor daha karma kullanımlı geliştirmeler inşa etmeyi, daha esnek binalar inşa etmeyi ve daha modüler alanlar tasarlamayı önerirken, mevcut gayrimenkullerin dönüştürülmesinin kolay olmadığı konusunda uyarıyor.

Luby, “Bu, ekonomik ve davranışsal kalıplarda yapısal bir kırılma” diyor. “Pandemi sadece üç veya altı ay sürseydi, bence durdurmak mümkün olurdu. [those patterns]. … Bunun artık iki yıldan fazla sürdüğü düşünülürse, bunun artık mümkün olduğunu düşünmüyorum.”

Rapor ayrıca altı ülkede yaklaşık 13.000 tam zamanlı ofis çalışanının hibrit çalışma uygulamaları hakkında yaptığı anketleri de içeriyordu. Yanıt verenler arasında %56’sı hibrit bir çalışma düzenine sahipti, yalnızca %7’si tamamen uzaktan çalıştı ve geri kalanı her gün sahada çalıştı.

İlginç bir şekilde, yanıt verenlerin ofiste geçirdikleri ortalama gün sayısı yaş, gelir veya kıdeme göre çok fazla değişmedi, ancak bazı önemli farklılıklar vardı. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, baby boomers’ın genç işçilere göre haftada beş gün ofise gitme olasılığı daha yüksektir ve çalışanların daha küçük şirketler için çalışıyorlarsa ofise gitme olasılığı daha düşüktür. Ancak, aynı zamanda, orta ve üst düzey çalışanlara göre, orta ve üst düzey çalışanlara göre çok daha muhtemel olduğunu da bulmuştur. ikisi birden haftada beş gün ofiste çalışmak Ve tamamen uzaktan çalışın.

Rapor, ofise katılımın istikrar kazanmış gibi görünmesinin üç nedenini öne sürüyor. Birincisi, 2022’nin ortasından beri istikrarlı. Ayrıca, ofis çalışanlarının anketleri, ofise gitmeyi tercih ettikleri gün sayısı ve ne kadar gittikleri veya gitmeyi bekledikleri konusunda daha dar boşluklar gösteriyor.

Son olarak, anket verileri, yüksek maaşlı üst düzey çalışanların bile, her gün yerinde çalışmak zorunda kalsalar işlerini bırakacaklarını, hatta ayrıcalık için ödeme yapmaya istekli olduklarını, karar vericilerin bile hibrit çalışmayı istediğini öne sürüyor. Patron bu esnekliğin bir kısmını elinde tutmak istediğinde, muhtemelen başkaları da onu koruyacaktır.